每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳柯名 陳夢妤    

2025年，土地收儲迎來明顯加速。

2月18日，北京發(fā)行了一批地方政府債券，其中包括462.9億元新增專項債券，募集資金主要用于棚戶區(qū)改造、城中村改造、土地儲備、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境整治、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。

而以廣東為代表的部分省份是推進專項債收回收購存量閑置土地工作的“主力軍”，春節(jié)過后，廣東省內(nèi)至少15城先后發(fā)布有關(guān)公示。

“收儲會是2025年土地市場的一大看點，主要是目前土地庫存規(guī)模較大，很多多年前出讓的地塊，由于規(guī)劃條件不適應(yīng)新形勢，或地價下跌，或開發(fā)商沒有開發(fā)能力，土地庫存大導(dǎo)致地價穩(wěn)定的壓力大，不利于開發(fā)商資金鏈好轉(zhuǎn)和房企風(fēng)險防范，也不利于保交付。此外，土地去庫存，從源頭上降低庫存，有利于促進市場止跌回穩(wěn)?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

北京率先重啟百億規(guī)模土儲專項債

市場對土儲專項債的關(guān)注度持續(xù)升溫。

2月18日，北京率先重啟土儲專項債發(fā)行，募資投向土儲項目規(guī)模超百億元。

企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，這批專項債中，用于土地儲備的資金規(guī)模為116.87億元，主要將用于舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)環(huán)境整治土地一級開發(fā)項目、房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城拓展東區(qū)土地一級開發(fā)項目等25個項目。

來源：北京市專項債信息披露文件

而廣東2025年開年就有多個城市集中收儲。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2月11日，廣州、佛山、惠州等15座城市發(fā)布土地收儲公告，范圍之廣、力度之大，為全國其他省份樹立了榜樣。

廣東土地收儲工作的推進，也給市場帶來了不少期待。

每經(jīng)記者注意到，此次收儲的土地類型主要以房地產(chǎn)強關(guān)聯(lián)地塊為主，住宅用地和商辦用地合計占比近九成。從出讓時間看，80%的擬收儲存量地塊是在2020—2024年間出讓的。

而在收儲對象上，雖然以國央企地塊為主，但也涵蓋了部分民營房企手中的閑置存量地塊。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，近期出爐的收儲案例中，約70%的地塊擬收購價格與成交價的比值在80%—100%，超40%的地塊比值在90%—100%，13%的地塊比值在70%—80%。

廣東的土地收儲工作不僅范圍廣，而且在執(zhí)行過程中注重細(xì)節(jié)，充分考慮了企業(yè)利益，使得政策能夠順利推進。這種模式不僅為其他地區(qū)提供了寶貴經(jīng)驗，也為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展注入了信心。

“客觀上需要加大收儲力度，但負(fù)面清單制下專項債用途廣泛，能率先形成實物工作量的項目可能最先獲得申請，土地如果不馬上開發(fā)，能否申請到還待估量。”李宇嘉提到，收儲以后，如果區(qū)域內(nèi)商品房庫存大，可能無法開發(fā)，但債務(wù)要償還，這是個大問題。用作保障房、公共用途，怎么解決長債資金，也需要考慮?！?/span>

有望帶動更多城市一二手房市場

土儲專項債的重啟發(fā)行，對房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟都有著深遠(yuǎn)影響。

東吳證券在研報中提到，土儲專項債曾于2017—2019年發(fā)行，用途是為新增土儲前期開發(fā)提供資金，后于2019年叫停，要求專項債資金不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。

地方債“自審自發(fā)”試點省份 來源：東吳證券

方正證券表示，專項債回收閑置用地的可行性較高，落地速度有望在全國范圍內(nèi)加快。被回收的土地可經(jīng)過調(diào)規(guī)（提高容積率、商轉(zhuǎn)住等）再度出讓，并非僅能用作保障房開發(fā)建設(shè)，地方政府較大程度上可以不被租金收益率與回收成本之間的矛盾影響。

從廣東首批次收儲案例看，回收折扣基本在80%以上，房企接受程度同樣較高，更好的資金平衡意味著專項債回收閑置用地可行性較高。

“隨著更多低成本增量資金將進入市場，將有效緩解房企資金壓力，受益房企傳導(dǎo)路徑或為地方城投→地方國企→央企→民企?！狈秸C券提到。

此外，從土地資源利用角度，專項債收儲有利于盤活低效利用土地。無論是住宅用地、商辦用地還是老舊工業(yè)區(qū)，收儲后都可通過改造優(yōu)化用途，為城市土地的集約化利用騰挪空間。例如，頭部城市的回籠地塊可改造為戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)的科技園區(qū)或研發(fā)基地，弱二線及三四線城市的地塊可定向改造為適合本地戰(zhàn)略發(fā)展的工業(yè)用地，推動產(chǎn)業(yè)升級與新型城鎮(zhèn)化進程。

專項債收儲、城中村改造示意圖 來源：中國銀河證券

銀河證券在闡述土儲專項債的戰(zhàn)略意義時提出，去年先后推出的多項房地產(chǎn)和土地政策之間并非孤立存在，土儲專項債、城中村改造、商品房收儲有望實現(xiàn)地方資源調(diào)控閉環(huán)，以時間換空間解決住房供需問題。

市場對土儲專項債規(guī)模也有諸多預(yù)測。

國海證券預(yù)計，2025年土儲專項債規(guī)模在10000億元左右，銀河證券則認(rèn)為未來2—3年內(nèi)每年資金規(guī)模在5000億—7000億元。隨著專項債收儲工作的推進，土地市場已經(jīng)顯現(xiàn)出止跌企穩(wěn)征兆，未來有望帶動更多城市的土地市場乃至一二手房市場加速修復(fù)。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜提到，專項債收儲土地是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措，它不僅解決了當(dāng)前土地庫存和企業(yè)資金壓力等問題，后續(xù)打通各個收儲堵點，加快收儲節(jié)奏，也或?qū)⑹俏磥碇醒肱c地方政府政策的重要著力點。

記者|陳榮浩?編輯|陳柯名?陳夢妤 杜波

校對|金冥羽

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