每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

物業(yè)費(fèi)下調(diào)依然牽動(dòng)著各方關(guān)注。

近段時(shí)間，重慶、武漢、南昌、銀川等多個(gè)城市均有項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅在20%～35%。不僅如此，從去年2月起，青島就開始實(shí)施空置房物業(yè)費(fèi)打六折政策，如今這一趨勢(shì)正向甘肅、江蘇等地蔓延。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，適度調(diào)價(jià)是為順應(yīng)局部市場(chǎng)趨勢(shì)、提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，緩解矛盾調(diào)節(jié)壓力，但同時(shí)也可能導(dǎo)致部分物業(yè)公司面臨收入減少與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)維持的沖突。

 

物業(yè)費(fèi)最高降幅50%

“小區(qū)1、2、3棟住宅區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整是去年9月就已明確并發(fā)出通知，今年1月1日開始正式實(shí)施的。”日前，每經(jīng)記者以業(yè)主身份致電武漢江山如畫八期物業(yè)管理公司，相關(guān)工作人員表示，一次性繳納全年物業(yè)費(fèi)的業(yè)主按優(yōu)惠價(jià)1.6元/平方米·月收取，按月繳納的則按2元/平方米·月收取。

據(jù)記者了解，在此之前，該小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3元/平方米·月，但若一次性繳納全年物業(yè)費(fèi)，可享受八折優(yōu)惠即2.4元/平方米·月。據(jù)此計(jì)算，其物業(yè)費(fèi)下調(diào)幅度達(dá)33.3%，若按每戶100平方米來(lái)看，每年可節(jié)約物業(yè)費(fèi)近1000元。

至于物業(yè)費(fèi)下調(diào)原因，則是“超三分之二業(yè)主向公司提出了加大小區(qū)住宅物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠幅度申請(qǐng)”。該工作人員表示，公司也希望通過(guò)此舉“減輕業(yè)主經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，并能獲得業(yè)主的繼續(xù)支持”。

每經(jīng)記者了解到，僅在武漢，自2024年下半年以來(lái)，就有包括中海光谷錦城、招商依云華府、武漢天地云廷等在內(nèi)的近百個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)下調(diào)成功，涵蓋高端改善以及剛需項(xiàng)目，下調(diào)幅度均超過(guò)10%，最高超過(guò)50%。

比如，武漢綠地海珀御觀原物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為7.6元/平方米·月，調(diào)整后為3.84元/平方米·月；金地格林東郡、聯(lián)想江城雅居均從3.5元/平方米·月降至1.7元/平方米·月，朗詩(shī)里程更是從2.5元/平方米·月下調(diào)56%到1.1元/平方米·月。

武漢多家物業(yè)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴每經(jīng)記者，其在管項(xiàng)目均有涉及物業(yè)費(fèi)下調(diào)的小區(qū)。

“一方面是公司在當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定下進(jìn)行了主動(dòng)調(diào)價(jià)；另一方面是在超三分之二業(yè)主申請(qǐng)后，經(jīng)過(guò)雙方協(xié)調(diào)后對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了下調(diào)。”

事實(shí)上，物業(yè)費(fèi)下調(diào)不僅僅發(fā)生在武漢。在重慶，在超20%業(yè)主降低物業(yè)費(fèi)申請(qǐng)下，順利通過(guò)集體協(xié)商的方式，將物業(yè)費(fèi)從1.8元/平方米·月降至1.3元/平方米·月；同樣是經(jīng)業(yè)主聯(lián)名申請(qǐng)，重慶金樾山項(xiàng)目的別墅物業(yè)費(fèi)從4.5元降到了2.09元，降幅超過(guò)50%。

在南昌，瑞都小區(qū)自2025年1月1日起正式下調(diào)物業(yè)費(fèi)，從2.8元/平方米·月調(diào)整至2元/平方米·月；在常州，花語(yǔ)馨苑小區(qū)承諾將物業(yè)費(fèi)由原先的1.8元/平方米·月下調(diào)至1元/平方米·月，且出資100萬(wàn)元專項(xiàng)用于小區(qū)質(zhì)量整改與品質(zhì)提升。

僅靠降價(jià)無(wú)法保障物業(yè)基本盤

物業(yè)費(fèi)下調(diào)問(wèn)題在2024年也曾引發(fā)廣泛關(guān)注。

彼時(shí)，重慶市發(fā)改委發(fā)布《重慶市政府定價(jià)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)目錄清單（2024年版）》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分為四個(gè)等級(jí)，其中，中心城區(qū)有電梯住宅物業(yè)費(fèi)為1元～1.90元/平方米·月，無(wú)電梯住宅為0.60元～1.35元/平方米·月。

在武漢，根據(jù)武發(fā)改價(jià)格〔2023〕467號(hào)文，武漢市中心城區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)則將分為五個(gè)等級(jí)，有電梯住宅物業(yè)費(fèi)為1.2元～3.2元/平方米·月，無(wú)電梯則為0.7元～2.7元/平方米·月。

也正是因?yàn)檫@些政策，2024年下半年，一場(chǎng)轟轟烈烈的“物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮”席卷了重慶、武漢、青島等多個(gè)城市，數(shù)百個(gè)小區(qū)的業(yè)主紛紛發(fā)文申請(qǐng)降低物業(yè)費(fèi)。

“武漢、重慶等城市小區(qū)物業(yè)費(fèi)下調(diào)，一方面是因?yàn)檫@些城市去年出臺(tái)了物業(yè)費(fèi)限價(jià)政策；另一方面，部分物業(yè)企業(yè)為保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，主動(dòng)調(diào)整價(jià)格，追求服務(wù)質(zhì)量與價(jià)格匹配。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)彭雨在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，這是政策引導(dǎo)、市場(chǎng)作用和企業(yè)決策的共同結(jié)果。

不過(guò)，每經(jīng)記者在采訪中了解到，若僅是降價(jià)，并不能保障物企保留基本盤。

如武漢光谷某項(xiàng)目，自交房開始就由開發(fā)商關(guān)聯(lián)的物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)，2024年在前期物業(yè)服務(wù)合同即將到期時(shí)，物業(yè)方根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，于當(dāng)年6月主動(dòng)將物業(yè)費(fèi)從3.3元/平方米·月下調(diào)至2.8元/平方米·月，但在同年10月舉行的業(yè)主大會(huì)表決中，依然沒能成功續(xù)聘。盡管此后該物業(yè)公司再次降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至2.6元/平方米·月參與小區(qū)的公開招標(biāo)，最終還是輸給了報(bào)價(jià)2.8元/平方米·月的萬(wàn)科物業(yè)。

“存量市場(chǎng)背景下，物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，客戶對(duì)服務(wù)性價(jià)比要求提升。加強(qiáng)成本管理、適度調(diào)價(jià)是順應(yīng)局部市場(chǎng)趨勢(shì)、提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的舉措之一。”一頭部物企武漢區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，公司在管項(xiàng)目基本主動(dòng)或被動(dòng)降價(jià)。

“主要向客戶表達(dá)企業(yè)對(duì)他們的重視，提高客戶滿意度，減少因外部市場(chǎng)頻繁產(chǎn)生的費(fèi)用問(wèn)題導(dǎo)致的項(xiàng)目糾紛。同時(shí)也響應(yīng)了政府關(guān)于提升物業(yè)服務(wù)性價(jià)比的號(hào)召，有利于企業(yè)獲得更多政策支持和發(fā)展機(jī)遇。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

空置房物業(yè)費(fèi)打折早有試水

事實(shí)上，關(guān)于物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直是大眾關(guān)注的熱點(diǎn)，比如近期被熱議的空置房物業(yè)費(fèi)打折。

今年1月，江蘇省鎮(zhèn)江市發(fā)改委、住建局、市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)出通知規(guī)定，自2025年2月1日起，房屋空置不超過(guò)24個(gè)月的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納，空置超過(guò)24個(gè)月的由雙方協(xié)商確定，未協(xié)商或未能達(dá)成一致的，繼續(xù)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

至于如何認(rèn)定空置房，其明確，業(yè)主大會(huì)成立前，因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)或辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的住宅物業(yè)，連續(xù)空置超過(guò)6個(gè)月（含6個(gè)月）的，業(yè)主事前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知并注明空置起始時(shí)間，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后認(rèn)定為空置。

據(jù)鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)厝耸勘硎?，目前?zhèn)江已經(jīng)開始執(zhí)行新政，如果有符合標(biāo)準(zhǔn)的空置房，業(yè)主只需要向物業(yè)提交申請(qǐng)就行。

同一時(shí)間，江蘇省句容市也明確，自2025年2月1日起普通住宅空置期間，前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)可減免30%。

2月21日，微信公眾號(hào)“句容發(fā)布”在對(duì)此規(guī)定作出的解答中提到，滿足普通住宅物業(yè)、業(yè)主大會(huì)成立前業(yè)主未入住或未使用，連續(xù)空置超過(guò)6個(gè)月、物業(yè)確認(rèn)為空置房等條件后，業(yè)主就能享受前期物業(yè)費(fèi)打七折的優(yōu)惠。

除了以上兩地外，2024年2月起，青島開始實(shí)施空置房物業(yè)費(fèi)打六折政策；甘肅蘭州新區(qū)也在去年明確，連續(xù)空置6個(gè)月以上的房屋，可以申請(qǐng)減免50%的物業(yè)費(fèi)。

每經(jīng)記者了解到，空置房物業(yè)費(fèi)打折并非近兩年的新規(guī)，2009年，石家莊在啟動(dòng)修訂《石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí)，就規(guī)定了房屋空置超過(guò)3個(gè)月的，僅需支付20%的物業(yè)費(fèi)。

“2010年左右，各地開啟本省本市物業(yè)管理?xiàng)l例修訂工作，隨即空置房物業(yè)費(fèi)打折收取的政策開始出現(xiàn)。”中物智庫(kù)研究員宋子謙在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，各城市空置房物業(yè)費(fèi)的打折幅度不一，多數(shù)在70%左右。

“本質(zhì)上是基于質(zhì)價(jià)相符原則的優(yōu)化調(diào)整。”彭雨指出，由于空置房對(duì)保潔、安保等服務(wù)的實(shí)際消耗顯著低于常住戶，政策通過(guò)差異化定價(jià)平衡了業(yè)主權(quán)益與物業(yè)服務(wù)成本。

“物業(yè)費(fèi)作為長(zhǎng)期固定支出，已成為購(gòu)房決策的重要因素，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整的環(huán)境下，若空置房物業(yè)費(fèi)不降，只會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房意愿進(jìn)一步下滑。”宋子謙表示，各地政府推動(dòng)物業(yè)費(fèi)減免，實(shí)際上也是為了降低購(gòu)房門檻，刺激市場(chǎng)活力。

不過(guò)，宋子謙也指出，各項(xiàng)有關(guān)物業(yè)費(fèi)的政策，在實(shí)際運(yùn)用中存在合法性困局。舉個(gè)例子，若物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定了物業(yè)費(fèi)的變更需要通過(guò)業(yè)主大會(huì)，或者在合同中規(guī)定了空置房物業(yè)費(fèi)必須全額繳納，那地方政府的政策就會(huì)與此沖突。

“這也就解釋了，為什么很多城市很早就出臺(tái)了空置房物業(yè)費(fèi)減免政策，但實(shí)際很少有業(yè)主能夠享受到這一政策福利。”

“短期的政策調(diào)整雖能緩解矛盾，但根治之道可能還是在于建立動(dòng)態(tài)成本核算體系，區(qū)分固定以及可變服務(wù)成本。”宋子謙續(xù)稱。

短期內(nèi)物企收入受影響

無(wú)論是降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還是對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)進(jìn)行打折，都涉及服務(wù)提供方物業(yè)企業(yè)的利益。

克而瑞物管監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，上市物企基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的收入增長(zhǎng)顯著減速，同比增速下降到10%。與此同時(shí)，住宅物業(yè)服務(wù)滿意度評(píng)分降至69.3分，較2023年的71分下降約2%。

在滿意度整體下行的大背景下，物業(yè)費(fèi)收繳率同步下滑，2024年重點(diǎn)城市物業(yè)費(fèi)平均收繳率跌至82%，較2023年凈減少3個(gè)百分點(diǎn)。尤其是那些受限價(jià)政策影響大的城市，物業(yè)費(fèi)收繳率的降幅更為顯著。

“新政下物業(yè)費(fèi)的變動(dòng)對(duì)物業(yè)企業(yè)收入和利潤(rùn)也會(huì)產(chǎn)生一定壓力。”中物智庫(kù)創(chuàng)始人楊熙告訴每經(jīng)記者，2024年上市物企營(yíng)收大概率呈上漲趨勢(shì)，但利潤(rùn)可能有進(jìn)一步下調(diào)的趨勢(shì)。

多家上市物企相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)也明確表示，盡管目前在這些降價(jià)、限價(jià)城市的在管項(xiàng)目占公司總在管項(xiàng)目比例較小，但短期內(nèi)企業(yè)收入依然會(huì)受到一定的影響，特別是在空置率較高的城市公司。

不過(guò)，“該優(yōu)惠政策能有效減輕空置房業(yè)主負(fù)擔(dān)，為其與企業(yè)的長(zhǎng)期信任奠定基礎(chǔ)”，一頭部上市物企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，另一方面，通過(guò)降低持有成本，可激勵(lì)業(yè)主加快房產(chǎn)流轉(zhuǎn)，提升項(xiàng)目入住率，最終實(shí)現(xiàn)多方共贏。

事實(shí)上，針對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)等問(wèn)題，不少物業(yè)企業(yè)也在轉(zhuǎn)變。如萬(wàn)物云在2024年12月推出了“智選”產(chǎn)品，實(shí)行“一宅一策”彈性定價(jià)，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分為158項(xiàng)必選服務(wù)和350項(xiàng)自選服務(wù)，業(yè)主可以根據(jù)自身需求選擇不同的服務(wù)項(xiàng)目，并根據(jù)所選服務(wù)項(xiàng)目支付相應(yīng)的費(fèi)用。

此外，新城悅服務(wù)還專門開發(fā)了針對(duì)空置房的服務(wù)產(chǎn)品。

“物企可通過(guò)聚焦高能級(jí)城市群、提升服務(wù)密度的方式提升單項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入，通過(guò)保持審慎戰(zhàn)略、放緩并購(gòu)步伐的方式提升抗風(fēng)險(xiǎn)和抗周期能力。”

彭雨建議，還可通過(guò)優(yōu)化組織架構(gòu)、采用智慧化新技術(shù)的策略來(lái)實(shí)現(xiàn)降本增效，并通過(guò)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)來(lái)提升物業(yè)費(fèi)收繳率，以應(yīng)對(duì)行業(yè)與政策變化帶來(lái)的挑戰(zhàn)。

而在楊熙看來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)?？s減，物企來(lái)自住宅物業(yè)服務(wù)的營(yíng)收未來(lái)將逐漸收窄，成本則可能會(huì)持續(xù)上升。因此，物企可考慮向非住宅物業(yè)領(lǐng)域如公建、醫(yī)院、學(xué)校等進(jìn)一步拓展，從而支撐整體營(yíng)收的增長(zhǎng)。

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