每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

上海湯臣湖庭花園的業(yè)主們這幾年始終“意難平”。

18年前，800多萬(wàn)元一套的價(jià)格、6元/平方米·月的物業(yè)費(fèi)，上海湯臣湖庭花園以“生活在國(guó)際前沿”的宣傳定位入市。但入住這些年，業(yè)主們與物業(yè)公司漸生罅隙，并最終對(duì)簿公堂。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，上海湯臣湖庭花園第一屆業(yè)主委員會(huì)訴中觀物業(yè)管理（上海）有限公司（以下簡(jiǎn)稱中觀物業(yè)）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，代表律師已于2月17日向上海市高級(jí)人民法院提出再審申請(qǐng)。

值得注意的是，僅“返還物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)余”一項(xiàng)，金額便超過(guò)2800萬(wàn)元。

每經(jīng)記者了解到，中觀物業(yè)自2007年8月1日起為湖庭花園提供物業(yè)服務(wù)，直至2020年12月31日新老物業(yè)交接，由綠城服務(wù)繼續(xù)提供服務(wù)。但直到2020年7月25日，小區(qū)才正式成立第一屆業(yè)委會(huì)。

約270萬(wàn)元離職補(bǔ)償金

“湖庭花園是很多年前服務(wù)的項(xiàng)目，工作人員離職的離職，退休的退休，我們都不了解情況了。”

為核實(shí)訴訟中的多項(xiàng)爭(zhēng)議細(xì)節(jié)，每經(jīng)記者2月26日下午前往中觀物業(yè)注冊(cè)地，幾位工作人員坦言對(duì)過(guò)往項(xiàng)目并不知情，但會(huì)向上級(jí)部門反饋。

據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)，湖庭花園住宅套數(shù)322套，最早于2007年10月開(kāi)盤銷售，當(dāng)時(shí)銷售價(jià)格為28000元～38000元/平方米，一套約290平方米的房屋，總價(jià)約812萬(wàn)元。

2007年前后，6元/平方米·月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)算得上高端定價(jià)。上海上審會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告顯示，中觀物業(yè)2007年8月1日～2020年12月31日服務(wù)期間，物業(yè)收入總額約8766.7萬(wàn)元，但報(bào)表期末結(jié)算物業(yè)服務(wù)結(jié)余約-137.4萬(wàn)元，凈利潤(rùn)更是虧損約53萬(wàn)元。

上海上審會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告 受訪者供圖

與此同時(shí)，高達(dá)約8819.67萬(wàn)元的物業(yè)支出總額，引發(fā)了業(yè)主的強(qiáng)烈質(zhì)疑。

目前，上海市第一中級(jí)人民法院二審判決，維持中觀物業(yè)支付業(yè)委會(huì)公共收益約100萬(wàn)元；中觀物業(yè)返還業(yè)委會(huì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)余約404.5萬(wàn)元及資金占用利息；業(yè)委會(huì)支付中觀物業(yè)管理酬金差額約37.4萬(wàn)元；駁回中觀物業(yè)其他反訴請(qǐng)求。

但業(yè)主和代表律師梳理后認(rèn)為，“應(yīng)收未收物業(yè)費(fèi)”“員工交通餐飲補(bǔ)貼等虛增支出”“未交付期間產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)支出”等諸多事項(xiàng)仍存在爭(zhēng)議，因此向上海市高級(jí)人民法院申請(qǐng)改判中觀物業(yè)“返還物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)余”2808萬(wàn)余元。

上海市錦天城律師事務(wù)所祝茗嶼律師告訴每經(jīng)記者，再審申請(qǐng)已經(jīng)于2025年2月17日向上海市高級(jí)人民法院提交。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從審計(jì)報(bào)告看到，在管理費(fèi)用使用上，有一筆高達(dá)約270萬(wàn)元卻沒(méi)有憑證的“離職補(bǔ)償金”。業(yè)主張慶（化名）等人對(duì)記者表示：“物業(yè)支付的人均約8萬(wàn)元離職補(bǔ)償，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離實(shí)際薪資和正常補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，且未見(jiàn)銀行轉(zhuǎn)賬憑證，無(wú)從核對(duì)。”

這一點(diǎn)，審計(jì)報(bào)告也注明：中觀物業(yè)僅提供了4年銀行支付工資的流水明細(xì)，2020年8月和12月分別支付的離職補(bǔ)償金合計(jì)超過(guò)270萬(wàn)元，沒(méi)有提供解聘合同與支付流水。

不過(guò)，每經(jīng)記者注意到，一審判決提到，“離職補(bǔ)償金”約270萬(wàn)元從管理成本中扣除。

二審中，中觀物業(yè)認(rèn)為，在提供物業(yè)服務(wù)的近13年期間，平均每年獲取的管理酬金僅62萬(wàn)余元，且上述管理酬金均為中觀物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，尚未扣除管理成本及稅金。若由中觀物業(yè)承擔(dān)約270萬(wàn)元的離職補(bǔ)償金，將導(dǎo)致中觀物業(yè)在酬金制模式下承擔(dān)了包干制的風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)利義務(wù)將嚴(yán)重失衡。

對(duì)于這一爭(zhēng)議，二審判決寫明，“在現(xiàn)行有效的《關(guān)于住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式有關(guān)問(wèn)題的通知》已經(jīng)禁止離職補(bǔ)償金的列支，也說(shuō)明政府主管部門的態(tài)度，就是為了避免中觀物業(yè)擅自提取離職補(bǔ)償金這類情況發(fā)生”。

中物智庫(kù)高級(jí)研究員宋子謙在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)解釋道：

“離職補(bǔ)償是雇傭方給員工的補(bǔ)償，說(shuō)到底要看勞動(dòng)關(guān)系歸屬。如果這些離職員工與物業(yè)公司簽署了勞動(dòng)合同，離職補(bǔ)償金由物業(yè)公司支付；如果物業(yè)公司代業(yè)委會(huì)跟員工簽署了勞動(dòng)合同，才需要由業(yè)委會(huì)來(lái)承擔(dān)。”

失衡的酬金制

宋子謙認(rèn)為：“從行業(yè)角度來(lái)看，酬金制其實(shí)是一個(gè)對(duì)于業(yè)委會(huì)要求特別高的模式，如果一個(gè)小區(qū)沒(méi)有能力成立強(qiáng)有力的業(yè)委會(huì)，酬金制的風(fēng)險(xiǎn)很大，尤其是資金監(jiān)管方面。”

上海市房管局官方公眾號(hào)“房可圓”曾對(duì)酬金制與包干制有明確解讀。

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和住建部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第九條的規(guī)定，酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

包干制則是由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。無(wú)論實(shí)際運(yùn)營(yíng)成本高低，物業(yè)公司都必須按照約定提供服務(wù)，并自行承擔(dān)可能出現(xiàn)的盈虧風(fēng)險(xiǎn)。

酬金制的主要特點(diǎn)是透明度高，物業(yè)公司在此模式下更像是一個(gè)財(cái)務(wù)管家，負(fù)責(zé)合理支配預(yù)收資金，定期向業(yè)主公示詳細(xì)的收支情況，盈余歸業(yè)主所有，不足則由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

而在湖庭花園的案例中，第一屆業(yè)委會(huì)直到2020年7月25日才正式成立。這意味著，在缺失業(yè)委會(huì)的情況下，物業(yè)公司這位“財(cái)務(wù)管家”已獨(dú)自奔跑了十余年。

根據(jù)“房可圓”的解讀，無(wú)論酬金制還是包干制，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主都有權(quán)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)根據(jù)自身需求和實(shí)際情況來(lái)選擇最適合的收費(fèi)模式，并有權(quán)參與業(yè)主大會(huì)，對(duì)涉及物業(yè)管理服務(wù)的重大事項(xiàng)行使表決權(quán)，有權(quán)要求物業(yè)公司定期公開(kāi)、透明地報(bào)告物業(yè)費(fèi)的收支狀況，確保物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度的公正性和合理性。

宋子謙對(duì)此強(qiáng)調(diào)：“不論選擇酬金制還是包干制，應(yīng)當(dāng)是業(yè)委會(huì)成立后由業(yè)主決定，開(kāi)發(fā)商不能替業(yè)主做選擇。住宅前期小區(qū)實(shí)行酬金制，又沒(méi)有業(yè)主大會(huì)，怎么運(yùn)作？最關(guān)鍵的一環(huán)始終缺失。”

照此看，更多類似湖庭花園的案例，酬金制運(yùn)行早于業(yè)委會(huì)成立，遇到監(jiān)管失靈或監(jiān)管不靈，應(yīng)該如何保障業(yè)主權(quán)益？

宋子謙指出，目前各地在努力，包括提出黨建引領(lǐng)社區(qū)治理，三方聯(lián)動(dòng)、四方聯(lián)動(dòng)，將居委會(huì)、基層黨組織和社區(qū)社會(huì)力量都納入考慮，共同協(xié)商監(jiān)管小區(qū)的總收入和公共收益。

每經(jīng)記者查詢后發(fā)現(xiàn)，《上海市居民委員會(huì)工作條例》第二十條對(duì)此也有相關(guān)表述：

因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織業(yè)主討論決策住宅小區(qū)公共管理事務(wù)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)委托也可以暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)職責(zé)。

“應(yīng)收未收”的損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？

基于酬金制的“獨(dú)自奔跑”，在湯臣湖庭花園的案例中，還產(chǎn)生了高額應(yīng)收未收款項(xiàng)、相應(yīng)的酬金提取，這些始終是雙方爭(zhēng)議的關(guān)鍵點(diǎn)。

每經(jīng)記者注意到，審計(jì)報(bào)告還顯示，由于中觀物業(yè)未提供物業(yè)管理費(fèi)臺(tái)賬，無(wú)法核實(shí)應(yīng)收未收的物業(yè)管理費(fèi)金額。除了金額的認(rèn)定，應(yīng)收未收款項(xiàng)造成的損失由誰(shuí)承擔(dān)？對(duì)應(yīng)的酬金，物業(yè)公司能否提??？

事實(shí)上，對(duì)于酬金制下的收支，在監(jiān)管層面有著較大的空白，圍繞應(yīng)收未收賬款產(chǎn)生的糾紛，也成為所有酬金制服務(wù)模式的共同痛點(diǎn)。

在二審中，湖庭花園業(yè)委會(huì)認(rèn)為，應(yīng)收未收物業(yè)服務(wù)費(fèi)金額按照合同約定以各期交付或竣工時(shí)間、物業(yè)面積及稅費(fèi)調(diào)整計(jì)算得出約857.88萬(wàn)元，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入計(jì)入應(yīng)收金額后合計(jì)約8951萬(wàn)元。按應(yīng)收結(jié)算的本質(zhì)是將部分業(yè)主欠繳不能的追繳責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

中觀物業(yè)則認(rèn)為，將應(yīng)收未收物業(yè)費(fèi)作為物業(yè)費(fèi)結(jié)余返還給業(yè)委會(huì)，與《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式通知等法規(guī)的規(guī)定相悖，也不符合《前期物業(yè)服務(wù)合同》關(guān)于酬金制的約定。

“一個(gè)健康運(yùn)作的酬金制模式下，每年都要進(jìn)行預(yù)算決算，應(yīng)收未收的物業(yè)費(fèi)毫無(wú)疑問(wèn)由全體業(yè)主來(lái)承擔(dān)。但這個(gè)案件當(dāng)中，產(chǎn)生應(yīng)收未收款的過(guò)程中從未出現(xiàn)業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)的身影，讓業(yè)主如何承擔(dān)‘過(guò)去的責(zé)任’？”宋子謙提出。

深圳市物業(yè)經(jīng)理人學(xué)會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)員、中國(guó)社區(qū)發(fā)展協(xié)會(huì)社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理工作委員會(huì)專家李廣友在《新物業(yè)》期刊（2024年9月）發(fā)表的《物業(yè)管理的制度困境與改革路徑探討（四）——酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式深度解析》一文中表示：

酬金制還面臨著配套的法律法規(guī)、規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)、制度規(guī)范奇缺，物業(yè)管理實(shí)務(wù)當(dāng)中也面臨著財(cái)務(wù)方面的困擾。

比如，在繳費(fèi)率普遍不高的小區(qū)中，如何維持項(xiàng)目物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)，小區(qū)日常經(jīng)營(yíng)資金缺口如何解決，形成長(zhǎng)久和大額拖欠的情況下如何應(yīng)對(duì)日常所需以及如何善后處理，其欠費(fèi)性質(zhì)及回收如何處理。

還有如何處理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中可能出現(xiàn)的勞動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和意外事件，比如員工離職的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金如何處理，在工作中出現(xiàn)意外傷亡的支出如何消化，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)意外事故的經(jīng)濟(jì)損失如何承擔(dān)，這些對(duì)于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人而言都是實(shí)際的難題。

在宋子謙看來(lái)，即便存在一定的空白，物業(yè)公司也應(yīng)該承擔(dān)起自己的職責(zé)。

“物業(yè)公司也沒(méi)什么可委屈的，作為專業(yè)團(tuán)隊(duì)，明知道存在漏洞，應(yīng)收未收的物業(yè)費(fèi)大部分是開(kāi)發(fā)商拖欠的，為什么一直不去彌補(bǔ)？”宋子謙質(zhì)疑。

截至發(fā)稿，每經(jīng)記者尚未收到中觀物業(yè)方面的正式回應(yīng)。

封面圖片來(lái)源：受訪者供圖