每日經(jīng)濟(jì)新聞 2025-03-13 18:55:53
◎截至2024年1月末,武漢商品住宅庫存面積為1479.14萬平方米,去化周期由2024年上半年的超30個(gè)月降至約24個(gè)月。自去年9月底新政實(shí)施以來,特別是主城區(qū)改善性需求釋放和“四代住宅”項(xiàng)目的推出,武漢住宅市場(chǎng)已連續(xù)5個(gè)月成交量大于供應(yīng)量。
◎武漢還通過“商改住”政策盤活存量土地,并計(jì)劃利用專項(xiàng)債券資金收購存量閑置地塊,進(jìn)一步緩解庫存壓力。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),2025年武漢將繼續(xù)加大收購存量房用作保障房,助力市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。
每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝
在多重利好政策助推下,武漢商品住宅市場(chǎng)去庫存壓力正逐步緩解。
克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截至今年1月末,武漢商品住宅庫存面積為1479.14萬平方米,去化周期由2024年上半年的超30個(gè)月降至約24個(gè)月。不僅如此,截至2月,武漢住宅市場(chǎng)已連續(xù)5個(gè)月成交量大于供應(yīng)量。
多位武漢業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,自去年9月底新政刺激下,特別是隨著主城區(qū)改善性需求釋放,新增供應(yīng)的四代產(chǎn)品項(xiàng)目采用新周轉(zhuǎn)模式均取得良好市場(chǎng)反饋。“隨著2025年存量房收購用作保障房、專項(xiàng)債券資金收購存量閑置地塊等政策力度加大,預(yù)計(jì)武漢商品住宅庫存將進(jìn)一步降低。”
“目前公司在售項(xiàng)目中去化最好的是120至140平方米面積段的產(chǎn)品。”武漢城建集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴每經(jīng)記者,今年前兩月公司已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額約20億元,排在武漢區(qū)域榜首,“特別是年后去化情況有所加快”。
另一家全國(guó)性房企武漢區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者:“公司目前在武漢主要是在對(duì)存量進(jìn)行消化,沒有全新產(chǎn)品推出,銷售情況并沒有明顯變化。”但據(jù)其觀察,從去年下半年以來,在武漢市場(chǎng)上銷售較好的是“四代住宅”項(xiàng)目。
克而瑞武漢監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2月武漢商品住宅供應(yīng)約21.4萬平方米,供應(yīng)環(huán)比下滑7.2%,同比維持50%的增幅,整體新增供貨不足;成交37.6萬平方米,環(huán)比上漲19.3%,同比上漲43.4%。“成交以少量區(qū)域紅盤補(bǔ)貨及歷史庫存消化為主,其中準(zhǔn)四代住宅項(xiàng)目去化率均在50%以上。”
具體來看,萬科云泊江岸推出二期地塊,這也是萬科武漢首個(gè)準(zhǔn)四代項(xiàng)目,在一期戶型基礎(chǔ)上優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、提高實(shí)際得房率,實(shí)現(xiàn)開盤首日去化率53%;同樣是準(zhǔn)四代項(xiàng)目的城投金沙樾在2月兩次加推,戶型以88—108平方米三房為主,主打剛需,高得房率和低總價(jià)突出,兩次加推去化率均在90%以上。
“紅盤的虹吸效應(yīng)明顯,單個(gè)熱銷項(xiàng)目展現(xiàn)出對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)的強(qiáng)大帶動(dòng)能力。”克而瑞分析指出,新政刺激下,在城市熱點(diǎn)區(qū)域開發(fā)一塊小而美的土地,產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀甚至做到極致,以合理投資回報(bào)下的價(jià)格出售,最終迅速完成出清,以此為核心的“新周轉(zhuǎn)模式”再次得到市場(chǎng)層面的背書。“疊加庫存項(xiàng)目選擇低價(jià)出清,兩者作用下武漢住宅市場(chǎng)已連續(xù)5個(gè)月成交量大于供應(yīng)量。”
事實(shí)上,自去年下半年以來,在“一攬子增量政策”利好下,武漢商品住宅市場(chǎng)去化周期呈整體下降趨勢(shì),去庫存壓力也在逐步緩解。
克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2024年下半年,武漢新房成交面積535萬平方米,占全年成交量的64%,去化周期也明顯下降。盡管新增供應(yīng)僅374萬平方米達(dá)歷史最低點(diǎn),但新增預(yù)售的銷量占比超過一半,新規(guī)范產(chǎn)品熱銷。
而從成交面積段來看,據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),2024年武漢新房市場(chǎng)100平方米以下剛需產(chǎn)品成交占比降幅明顯,合計(jì)下調(diào)3.69個(gè)百分點(diǎn);100—120平方米、120—140平方米和140—180平方米面積段產(chǎn)品成交占比均同比增長(zhǎng),其中140—180平方米面積段產(chǎn)品占比增幅最大,達(dá)3.76個(gè)百分點(diǎn)。
“自2024年3月起,武漢全面實(shí)施新型住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新試點(diǎn),多個(gè)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目相繼入市并熱銷,滿足了居民對(duì)優(yōu)質(zhì)居住空間的追求,也提高了整個(gè)市場(chǎng)的交易活躍度。”中指研究院(華中)市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示,2024年武漢市共計(jì)推盤151次,開盤去化率為28%,同比提升6個(gè)百分點(diǎn)。“雖然推盤規(guī)模下降明顯,但隨著高品質(zhì)住宅項(xiàng)目入市的增多,市場(chǎng)去化率改善更為明顯。”
不過值得一提的是,武漢城市外圍低價(jià)值片區(qū)、新區(qū)庫存占比仍相對(duì)較高,且有逐步增加態(tài)勢(shì)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至今年1月末,武漢東西湖區(qū)、黃陂區(qū)庫存套數(shù)占比分別達(dá)到14.28%、10.39%,較2024年末分別增長(zhǎng)了0.07%、0.22%,尤其以100—140平方米產(chǎn)品庫存占比較高。
戴德梁行武漢公司研究部經(jīng)理胡韻此前也表示,目前去化壓力較大的區(qū)域仍集中于武漢遠(yuǎn)城區(qū),今年遠(yuǎn)城區(qū)供應(yīng)正逐步放緩,長(zhǎng)期來看,預(yù)計(jì)遠(yuǎn)城區(qū)存量去化有望通過以時(shí)間換空間的方式逐步緩解。
事實(shí)上,作為2024年全國(guó)新房成交量領(lǐng)先的城市,武漢近年來新房庫存量持續(xù)高企。截至今年1月末,武漢商品住宅庫存面積達(dá)1479.14萬平方米,僅次于成都。
為加速去庫存,武漢積極響應(yīng)中央會(huì)議精神,2024年持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策,努力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),優(yōu)化升級(jí)“漢十條”政策,先后發(fā)布該政策的2.0和3.0版,包括降利率、降首付、購房補(bǔ)貼、上調(diào)貸款額度等優(yōu)惠政策,并持續(xù)舉辦房交會(huì),促進(jìn)需求不斷釋放。
同時(shí),武漢加大供給端改革力度,鼓勵(lì)實(shí)施住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新,增加高品質(zhì)住宅供給,并通過“收調(diào)供”等手段,盤活存量土地,提升企業(yè)投資信心。各行政區(qū)“因區(qū)施策”,從人才、多孩家庭、以舊換新等方面精準(zhǔn)施策。
以盤活存量土地為例,戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,2024年武漢市共成交197宗地塊,總成交面積827.4萬平方米,其中涉宅用地成交面積占比達(dá)50.9%。在成交的197宗地塊中,有6宗為商改住地塊,分別是原長(zhǎng)江中心B2地塊、原保利維塔地塊、原江南實(shí)業(yè)地塊、原華僑城歡樂天際中央?yún)^(qū)TOD商服地塊,以及兩宗原青山濱江交投商服地塊。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2024年,武漢市共有10個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)商改住。在推行商改住工作方面,武漢開創(chuàng)了全國(guó)盤活存量資產(chǎn)的先河。“武漢已經(jīng)完成多宗土地調(diào)規(guī),今年將持續(xù)推進(jìn)‘商改住’,同時(shí)探索利用專項(xiàng)債券資金收購存量閑置地塊的新模式。”李國(guó)政表示。
此外,武漢也在持續(xù)探索存量房收購。就在近期,湖北大學(xué)陽邏校區(qū)計(jì)劃通過“以購代建”購買武漢城建·水岸項(xiàng)目5號(hào)樓、6號(hào)樓存量商品房352套,將用于學(xué)生住宿。
據(jù)《中國(guó)新聞周刊》報(bào)道,該項(xiàng)目地處武漢遠(yuǎn)郊,庫存壓力大,入住率僅有20%左右。而此次總購置費(fèi)用1.72億元,購置面積37048.04平方米,平均收購單價(jià)約4650元/平方米,低于當(dāng)前市場(chǎng)均價(jià),較該項(xiàng)目備案均價(jià)每平方米折價(jià)約2680元,折價(jià)比例約36.6%。
“武漢市安家與安居公司已經(jīng)收購一批存量商業(yè)、住宅用作保障房,預(yù)計(jì)今年將繼續(xù)用好3000億元保障性住房再貸款,加大存量房收購用作保障房力度,加速商品住宅去庫存。”李國(guó)政表示,武漢將持續(xù)在供需兩端發(fā)力,通過購房政策支持、房票推進(jìn)、好房子供給和土地盤活等措施,逐步實(shí)現(xiàn)預(yù)期修復(fù),從“止跌回穩(wěn)”邁向“企穩(wěn)回升”,實(shí)現(xiàn)更加健康穩(wěn)定的高質(zhì)量發(fā)展。
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封面圖片來源:每經(jīng)記者 張明雙 攝
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