每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

樓市進(jìn)入新一輪“去庫存”周期，今年年初以來，重點城市房地產(chǎn)庫存量出現(xiàn)不同程度回落，庫存壓力開始緩解。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，截至今年1月末，全國50個重點城市狹義庫存量同比下降了11%。不過，南京樓市的狹義庫存去化周期仍超過20個月。其中，70平方米以下小面積段存在庫存積壓情況，郊區(qū)個別板塊庫存量較大，且環(huán)比2024年底有所上升。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，3月6日至8日，南京江寧區(qū)舉辦商品房新春展銷會，邀請29家房企攜32個商品房項目參與。據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局介紹，在三天時間里，該展銷會累計認(rèn)購商品房494套，成交總金額13.1億元。

3月12日，一家參展樓盤的置業(yè)顧問在接受每經(jīng)記者采訪時表示，雖然江寧區(qū)在南京主城區(qū)之外，但實際上購房需求量大，希望相關(guān)部門多組織類似的房展會，提供額外的購房補助，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)快速銷售去化。

小面積公寓去化難

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1月，南京市新建商品住宅成交面積約27萬平方米，供應(yīng)面積12萬平方米，分別環(huán)比下降58%、72%。截至當(dāng)月末，南京的庫存面積約825萬平方米。

記者注意到，今年1月末，江寧區(qū)的庫存套數(shù)占比為21.2%，較2024年末上升0.19個百分點，居南京各區(qū)首位。浦口區(qū)、棲霞區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)、雨花臺區(qū)和六合區(qū)等遠(yuǎn)郊區(qū)域的庫存套數(shù)占比分別為16.71%、13.25%、8.02%、7.06%、6.72%和6.65%。相較而言，南京核心區(qū)域樓市則是供不應(yīng)求，如玄武、秦淮的庫存量占比均不到5%。

從庫存套數(shù)分面積段來看，南京市主要為70平方米以下小面積段的房源庫存積壓，今年1月末的庫存套數(shù)占比高達(dá)29.31%，其中九成是酒店式公寓等具備投資屬性產(chǎn)品，呈現(xiàn)顯著的供過于求狀況?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心認(rèn)為，南京小面積段酒店式公寓庫存風(fēng)險較大，隨著投資投機需求退潮，未來將面臨不小的去化壓力。

然而，目前南京新房庫存分化依然明顯。主城四區(qū)鼓樓、秦淮、建鄴、玄武的新房去化周期相對健康，江寧、江北等副城區(qū)域新房去化相對艱難。從小板塊來看，去年土地零出讓的雨花核心區(qū)、軟件谷、南部新城、燕子磯新城等已經(jīng)率先達(dá)到新的樓市供求平衡。

以江北為例，該區(qū)域的土地出讓量依然較大，未來上市新房庫存壓力也會比較大。

據(jù)南京拉普達(dá)地產(chǎn)研究院院長李子墨介紹，南京自去年起打響去庫存大戰(zhàn)，接連出臺了不少重磅政策助力去庫存，包括取消限購、給買房補貼、舉辦房展會、出臺房票安置政策、改變土地出讓策略等，取得了一定的成效。

南京市區(qū)樓盤項目 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

去年新房成交量處低位

針對庫存去化壓力，南京一些區(qū)域已經(jīng)提前行動起來。

據(jù)“宜居南京”微信公眾號消息，3月6日至8日，江寧區(qū)舉辦2025年度商品房新春展銷會，招商蛇口、奧體建設(shè)、仁恒置地等29家企業(yè)的32個商品房項目參展，涉及房源3734套。

值得注意的是，本次展銷會推出購房人限時購房補助、賣舊換新補助及企業(yè)返補等三項優(yōu)惠：對購買商品房的，額外給予購房合同金額1%的限時購房補助；對在今年1月1日至3月8日期間出售1套區(qū)內(nèi)自有住宅，并在展會三天內(nèi)購買參展新建商品住宅的購房人，除享受對應(yīng)限時購房補助外，再給予原自有住宅成交價款0.5%的“賣舊換新”補助；企業(yè)額外再給予總額最高4萬元的江寧區(qū)家電券、購車券及文旅套餐券等抵用券。

此外，展銷會還邀請相關(guān)政府部門、金融機構(gòu)等參展，設(shè)置房產(chǎn)、稅務(wù)、不動產(chǎn)及金融服務(wù)等政策咨詢區(qū)，方便市民了解最新購房補貼、公積金貸款等政策，以及辦理補助認(rèn)證等手續(xù)。

江寧區(qū)商品房展銷會現(xiàn)場 來源：“宜居南京”微信公眾號

據(jù)南京市房地產(chǎn)學(xué)會副會長孟祥遠(yuǎn)介紹，商品房庫存量大，主要原因在于市場需求萎縮，南京全市新房成交量最高峰時一年成交達(dá)到約10.7萬套，而去年新房成交套數(shù)減少到約3.4萬套。部分投資客退場，導(dǎo)致公寓類產(chǎn)品去化困難。

李子墨認(rèn)為，目前南京樓市分化加劇，一方面因為房地產(chǎn)進(jìn)入了新的改善時代，房子回歸自住屬性，需求集中到主城的低密產(chǎn)品。不像以前樓市火爆時期，大多數(shù)購房者選擇在新城板塊投資。

另外，受到土地供應(yīng)端的影響，部分區(qū)域土地供應(yīng)量大，且現(xiàn)在實行新的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，新拿地的項目可以打造產(chǎn)品力更高、得房率更高的第四代住宅，對于區(qū)域在售樓盤來說也有較大沖擊，若不降價就很難賣得動。

在李子墨看來，要助力新房去庫存，需要出臺更有力的政策。比如人才房票安置措施，買房時直接在市場價的基礎(chǔ)上給予折扣，同時還能疊加一次性購房補貼，以真金白銀刺激購房需求。另外，加大城中村改造及城市更新規(guī)模，繼續(xù)加大“以舊換新”政策范圍，鼓勵更多在售新盤參與進(jìn)來。

孟祥遠(yuǎn)也表示，去庫存工作需要通過政策在房地產(chǎn)交易等環(huán)節(jié)進(jìn)一步刺激。此外，南京未來的土地供應(yīng)應(yīng)該注意規(guī)模和結(jié)構(gòu)，量入為出，針對新房庫存壓力較大的區(qū)域，應(yīng)減少土地供應(yīng)；而供需結(jié)構(gòu)平衡的板塊，可適度加大土地供應(yīng)節(jié)奏。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝