每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

在成交活躍度不斷走高后，深圳樓市再添“一把火”。

3月16日，深圳市住房公積金管理委員會發(fā)布兩個重要文件，對住房公積金貸款和利息補貼政策進行了大幅度調整優(yōu)化。根據調整后的政策，個人住房公積金最高可貸126萬元，家庭最高可貸231萬元。

《每日經濟新聞》記者注意到，自去年10月以來，深圳樓市成交量不斷走高，其中二手房市場表現尤為活躍，新房庫存去化周期則不斷縮短。樂有家研究中心數據顯示，截至今年2月，深圳新房去化周期從去年5月高峰時的26.4個月降至7個月，創(chuàng)近3年新低。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉當日通過微信向每經記者表示：“深圳的住房自有率最低，年輕人口最為集中，積累的剛性需求最大，而此次公積金貸款額度的調整，最大受益者就是新市民和年輕人。”

來源：深圳市住房和建設局官網

家庭最高可貸231萬元

此次深圳市住房公積金管理委員會發(fā)布的《關于〈深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定〉的補充規(guī)定》和《關于我市住房公積金利息補貼有關事項的通知》兩個文件，均自2025年3月24日起實施。

具體來看，一是調整住房公積金貸款最高（基礎）額度。其中，個人申請最高額度從50萬元提高至60萬元，家庭申請最高額度從90萬元提高至110萬元。

二是調整住房公積金貸款最高額度上浮情形和比例。購買深圳市首套住房上浮比例從20%提高至40%；多子女家庭購房上浮比例從10%提高至50%；新增購買深圳市保障性住房上浮情形，上浮比例為20%。同時符合多種上浮情形可累加上浮比例，最高上浮110%，即個人最高可貸126萬元，家庭最高可貸231萬元。按照往年數據，首套房上浮政策可覆蓋90%以上貸款申請職工。

三是優(yōu)化動態(tài)調整機制。依據上年度末住房公積金個貸率，分區(qū)間調整最高額度上浮比例或暫停上浮。

同時，為充分滿足職工剛性和多樣化改善性住房需求，重點支持職工購買保障性住房，此次新政還調整了住房公積金貸款的最低首付款比例。其中，用公積金購買第二套商品住房，最低首付比例由之前的30%降至20%；用公積金購買保障性住房，最低首付比例由之前的20%降至15%。

來源：深圳市住房和建設局官網

不僅如此，住房公積金貸款可貸額度還從原本賬戶余額的14倍提高至16倍，同時不超過上述最高額度。“這一調整將有力保障中低收入家庭、工作年限較短的青年人等住房公積金賬戶余額相對較少的職工群體，助力他們更多、更快獲得住房公積金貸款。”

在提高貸款額度的同時，此次新政還增設了夫妻“沖還貸”業(yè)務，職工辦理住房公積金貸款后，可申請將其本人和配偶的住房公積金賬戶余額，直接沖抵住房公積金貸款本息，簡化了以往“先還貸再提取”的流程。

記者還注意到，此次新政對“變更登記權利人限制”也有所放寬，職工在未還清住房公積金貸款的情況下，因離婚財產分割、夫妻更名、繼承等事由，可以申請變更借款人、抵押人，滿足了住房公積金貸款職工辦理非交易類二手房“帶押過戶”的需求。

“目前來看，深圳住房公積金可貸額度應該是全國最高的。去年深圳總價400萬元以下二手住房交易占比為55.8%，總價300萬元以下二手住房交易占比為35.4%。其中，總價200萬—300萬元二手住房交易占比最大，為20.2%。因此，使用住房公積金貸款可以覆蓋主力購房人群。”

李宇嘉向每經記者分析稱，當前深圳住房公積金利率為2.85%，商業(yè)貸款首套房利率在3.1%—3.3%之間，差距不是很大。“因此，單看此次政策，其效應可能并不明顯，但我們需要綜合首付、商貸及公積金貸款利率、配售或共有產權等低價保障房上市等，這些一攬子政策在降成本、降門檻方面綜合產生的效應很大，對房地產觸底回穩(wěn)形成了巨大支持。”

新房庫存創(chuàng)近3年新低

今年全國兩會上，“穩(wěn)住樓市股市”“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”等表述為全年房地產政策定下基調。而深圳作為國內樓市的“風向標”城市，其市場表現備受關注。

記者注意到，從近期深圳樓市月度成交數據來看，二手房市場表現要優(yōu)于新房：二手房月度成交量普遍在3000—4000套，新房月度成交量普遍在1000—3000套。

據深圳中原地產研究院數據，今年2月，深圳一手住宅共網簽1666套，二手住宅共過戶3677套。樂有家研究中心數據則顯示，2月深圳一二手住宅網簽總量6161套，同比增長119%，看房量已恢復至去年10月高峰水平。

進入3月以來，深圳樓市成交進一步被激活。深圳貝殼研究院估算數據顯示，3月（1日—11日）深圳二手房實時成交量達到282套/日，與2月相比大幅增長83%，僅次于去年10月，為2021年2月以來的次高水平。

與此同時，深圳二手房市場新增客量表現出色。3月貝殼深圳合作門店的二手房新增客量接近去年峰值水平，其中全國兩會期間（3月4日—11日）新增客量為3005組/日，較全國兩會前8天（2月24日—3月3日）增長14%。

新房市場方面，由于近兩年深圳市場土地新供應地塊減少，疊加樓市政策持續(xù)松綁，使得新房住宅庫存不斷走低。

深圳市規(guī)劃和自然資源局數據顯示，2020年至2022年，深圳每年成功出讓的涉宅用地通常在30至40宗；但從2023年開始出讓地塊驟降，2023年和2024年分別出讓地塊13宗和5宗。

來源：樂有家研究中心

樂有家研究中心數據顯示，截至2025年2月末，深圳新房去化周期僅7個月，而去年5月高峰時的去化周期達26.4個月。值得一提的是，這一去化周期也創(chuàng)下近3年來的最低值。分片區(qū)看，福田、羅湖均出現新房庫存緊缺情況。

根據業(yè)內對庫存周期的判斷，當新房去化周期超過18個月，市場供大于求；去化周期在12—18個月，庫存偏高；去化周期在6—10個月，市場較為健康；當去化周期低于6個月，容易出現房價上漲的情況。

深圳中原地產研究院數據顯示，深圳市場近期成交較為熱門的新盤包括鴻榮源珈譽府、深鐵閱云境、滿京華金碩華府、龍湖御湖境等，這些樓盤的月度成交量普遍在50套以上。

“隨著2025年深圳樓市成交的持續(xù)向好，預計深圳樓市全年的成交量大概率在10萬至11萬套。”深房中協(xié)研究總監(jiān)徐楓預測。

可供參考的是，據樂有家研究中心統(tǒng)計，2024年深圳一手住宅預售網簽37972套，二手住宅網簽54487套，共成交92459套，同比2023年（一二手住宅共成交64389套）上漲了44%。

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封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝