每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

作為A股物管行業(yè)龍頭企業(yè)，招商積余（SZ001914，股價11.84元，市值125.54億元）延續(xù)其高效信息披露傳統(tǒng)，于3月16日率先發(fā)布2024年度業(yè)績報告。

年報顯示，2024年招商積余實現(xiàn)營收171.72億元，同比增長9.89%；整體毛利率為11.96%，較上一年度提升0.4個百分點；歸母凈利潤達到8.40億元，同比增長14.24%；基本每股收益為0.7927元/股，同樣實現(xiàn)了14.24%的同比增長。

在現(xiàn)金流和應(yīng)收賬款管理方面，招商積余也表現(xiàn)出色。2024年，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為18.36億元，同比增長1.10%；應(yīng)收款余額約為21.93億元，較去年同期下降4.36%，這一數(shù)據(jù)反映出公司回款能力的顯著提升。截至2024年末，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額約45.72億元，同比增長5.73%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，招商積余年報發(fā)布后，其股份連續(xù)兩個交易日呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，最高漲幅達19.96%。不過3月19日開盤后，招商積余股價走低，截至午間收盤，跌幅為2.55%。

增收又增利：業(yè)績增長背后的運營邏輯

這是總經(jīng)理陳海照在招商積余任職期間交出的最后一份業(yè)績答卷。

2024年，招商積余實現(xiàn)營業(yè)收入171.72億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤8.4億元。值得注意的是，14.24%的凈利潤增速遠超營收增速的9.89%，成功實現(xiàn)了增收又增利的良好局面。

來源：招商積余財報

中物智庫高級研究員宋子謙分析指出：“公司通過推進組織變革，優(yōu)化管理層級，有效提升了運營效率，尤其是基礎(chǔ)物管毛利率實現(xiàn)了較大幅度的提升，進而帶動了全年利潤的增長。”

從業(yè)務(wù)構(gòu)成來看，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)是招商積余的核心業(yè)務(wù)板塊。2024年，該板塊實現(xiàn)營業(yè)收入134.01億元，同比增長10.63%，占公司總收入的比重高達78%；公司新簽?zāi)甓群贤~達到40.29億元，其中第三方新簽?zāi)甓群贤~為36.93 億元?；A(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的毛利率也得到進一步改善，2024 年招商積余基礎(chǔ)物管服務(wù)毛利率達到10.67%，同比增長1.91個百分點。

在管理業(yè)態(tài)方面，招商積余以非住宅業(yè)態(tài)為主，該業(yè)態(tài)貢獻了72%的基礎(chǔ)物管收入。2024年，非住宅業(yè)態(tài)收入增長了9.56億元，毛利率提升至10.6%，帶動非住宅業(yè)態(tài)毛利潤增長2.3億元。同時，住宅業(yè)態(tài)毛利率也從7.89%提升至 10.88%，增長近3個百分點。

2020—2024年招商積余收入情況 來源：百度股市通

然而，作為另一核心業(yè)務(wù)板塊的資產(chǎn)管理，在2024年則面臨一定的挑戰(zhàn)。該板塊實現(xiàn)營業(yè)收入6.70億元，同比下降4.03%；毛利率也從50.74%下降至48.06%。

值得關(guān)注的是，在去年3月的業(yè)績交流會上，招商積余管理層曾設(shè)定目標，希望2024年能夠?qū)崿F(xiàn)不低于兩位數(shù)的營收增長速度。對照這一目標，招商積余的這份業(yè)績表現(xiàn)未能達標。

此外，盈利能力較低依然是招商積余亟待解決的問題。根據(jù)年報數(shù)據(jù)，2024年公司實現(xiàn)毛利20.45億元，同比增速 12.24%，但相較于2023年的毛利增速18.75%有所放緩；11.73%的毛利率雖有上升，但在行業(yè)內(nèi)仍處于下游水平。

2020—2024年招商積余歸母凈利潤情況 來源：百度股市通

在應(yīng)收賬款管理上，2024年招商積余在未進行大額計提減值的情況下，應(yīng)收賬款余額反而比上年同期下降了1億元。

宋子謙表示：“從數(shù)據(jù)變動來看，2024年招商積余在物業(yè)費收繳方面付出了諸多努力。由于公司在管項目以非住宅業(yè)態(tài)為主，B端和G端客戶較多，相對而言收繳難度較小。”

不過，也有市場分析人士指出，在應(yīng)收賬款下降的同時，招商積余在2024年新增了8億元的應(yīng)付賬款，這無疑給供應(yīng)商的資金流轉(zhuǎn)帶來了一定壓力。

第三方占比提升：戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與市場拓展成果

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入新周期，新增供給減少，存量競爭日益激烈，物業(yè)企業(yè)紛紛調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，力求擺脫對關(guān)聯(lián)方的依賴，積極應(yīng)對市場變化。

截至 2024 年末，招商積余在管項目數(shù)量達到2296個，覆蓋全國162個城市，管理總面積達3.65億平方米，其中來自控股股東招商蛇口的物業(yè)管理面積為1.32億平方米。從管理業(yè)態(tài)分布來看，非住宅在管面積為2.27億平方米，同比增長6.4%，占總在管面積的62.3%；住宅在管面積為1.38億平方米，同比增長 4.8%。

在市場拓展方面，2024年招商積余成績斐然。公司實現(xiàn)新簽?zāi)甓群贤~40.29億元，其中第三方新簽?zāi)甓群贤~36.93億元。非住宅業(yè)態(tài)是公司市場拓展的重點，該業(yè)態(tài)新簽?zāi)甓群贤~約為33.96億元，占市拓業(yè)績的92%。年內(nèi)，公司新增政府公建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金融服務(wù)等項目超百個，核心客戶續(xù)約率高達96%；4家并購企業(yè)全年貢獻新簽項目合同額 2.84億元。

從商業(yè)管理板塊來看，截至2024年末，公司旗下招商商管在管商業(yè)項目共70個（含籌備項目），管理面積393萬平方米，其中自持項目3個，受托管理招商蛇口項目59個，第三方品牌輸出項目8個。2024年，在管項目集中商業(yè)銷售額同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11%；會員總數(shù)累計達783萬，同比增長12%。

招商積余持有的物業(yè)涵蓋酒店、購物中心、零星商業(yè)、寫字樓等多種業(yè)態(tài)。2024年末，總可出租面積為46.89萬平方米，總體出租率達到95%。

研發(fā)投入減少：降本增效與數(shù)字化發(fā)展的平衡挑戰(zhàn)

降本增效，一直是招商積余近年來的重要戰(zhàn)略目標，公司為此專門成立了“降本增效”小組。

2024年，這一目標持續(xù)推進，首先體現(xiàn)在人力成本的控制上。數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)招商積余在職員工數(shù)量合計41531人，相較于2023年的43263人，減少了1732人。

在費用管理方面，與成本相關(guān)的管理費用、研發(fā)費用和財務(wù)費用均大幅下降，分別同比下降0.58%、20.98%和52.64%，共計節(jié)省約5.7億元。

特別是在研發(fā)投入方面，報告顯示，研發(fā)人員數(shù)量從2023年的310人降至180人，下降幅度達到41.94%；研發(fā)投入金額僅為7815萬元，同比下降20.98%，僅占營收的0.45%。而在2023年同期，研發(fā)投入金額同比增速高達104.93%。有市場分析人士指出：“這可能主要是因為信息化系統(tǒng)已進入穩(wěn)定期，后續(xù)以維護為主；研發(fā)團隊的精簡，有助于提升公司利潤。”

自2021年起，招商積余嘗試構(gòu)建“沃土云林”商業(yè)模式，旨在提高基礎(chǔ)物業(yè)管理密度，發(fā)展平臺增值服務(wù)，并培育電梯、樓宇科技、干洗等專業(yè)增值服務(wù)，通過相對較高的增值服務(wù)毛利反哺基礎(chǔ)物業(yè)，提升整體盈利能力。

但從營收數(shù)據(jù)來看，2024年招商積余平臺增值服務(wù)收入約5.36億元，較2023年的約5.84億元下降了8.22%，不過毛利率提升了2.02個百分點至10.51%；專業(yè)增值服務(wù)收入25.51億元，同比增長23.77%，但毛利率由17.81%大幅下降至9.23%。

值得一提的是，在年報發(fā)布前幾天，陳智恒接替陳海照成為招商積余新一任董事總經(jīng)理。公開資料顯示，陳智恒是招商體系內(nèi)的“實戰(zhàn)派”，主導(dǎo)過住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等多元業(yè)態(tài)項目，曾擔(dān)任招商蛇口總部運營管理部總經(jīng)理、招商城科總經(jīng)理，近年來致力于推進數(shù)字化與精益化轉(zhuǎn)型，主導(dǎo)重構(gòu)營銷數(shù)字化體系，通過搭建客戶數(shù)據(jù)中臺、優(yōu)化智能決策模型，推動營銷費效比優(yōu)化；并持續(xù)強化BIM技術(shù)、智慧工地等數(shù)字化基建應(yīng)用。

招商積余方面曾表示，陳智恒“深耕實體業(yè)務(wù)+擁抱科技創(chuàng)新”的特質(zhì)，與招商積余“全場景服務(wù) + 科技化發(fā)展”的戰(zhàn)略方向高度契合。在陳智恒之前，去年5月上任的招商積余董事長呂斌同樣是一位數(shù)字化領(lǐng)域的專業(yè)高管。

未來，在研發(fā)人員及投入均縮減的情況下，兩位“數(shù)字化達人”將如何引領(lǐng)招商積余在數(shù)字化建設(shè)上實現(xiàn)提質(zhì)增效，值得市場持續(xù)關(guān)注。

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝