中指研究院 中國房地產(chǎn)TOP10研究組

中國房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年以來開展中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究，已連續(xù)進(jìn)行了二十二年。研究組緊跟市場變化，持續(xù)研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

2024年9月26日中央政治局會議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，隨后各地加快落實(shí)各項(xiàng)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)生積極變化。2025年政府工作報(bào)告指出，“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”“充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要洞悉市場形勢、把握市場節(jié)奏，積極作為，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。為此，研究組啟動(dòng)“2025中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究”，以“止跌回穩(wěn)，提質(zhì)增效”為主題，發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營穩(wěn)健、社會責(zé)任感強(qiáng)的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵(lì)企業(yè)提質(zhì)增效增強(qiáng)內(nèi)生動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

業(yè)績規(guī)模：新政后市場持續(xù)改善，把握市場窗口加速去化

2024年9月底中央政治局會議明確房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)，隨后一攬子新政加快落地，帶動(dòng)四季度房企銷售業(yè)績有所修復(fù)。百強(qiáng)企業(yè)緊抓政策窗口，全力營銷促回款，加快回籠資金，同時(shí)聚焦核心城市拓展優(yōu)質(zhì)地塊，緊抓政策契機(jī)盤活閑置土地，優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)。

（1）銷售處于修復(fù)階段，央國企市場份額持續(xù)提升

2024年，百強(qiáng)企業(yè)把握政策窗口期，提高項(xiàng)目產(chǎn)品力，加大營銷力度，加速資金回籠。百強(qiáng)企業(yè)已不再一味地關(guān)注規(guī)模，而是更加注重發(fā)展的質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)效益的提升和高質(zhì)量的發(fā)展。分企業(yè)所有制來看，央國企憑借較強(qiáng)的資源稟賦和穩(wěn)健經(jīng)營等優(yōu)勢，市場份額有所提升。

（2）緊抓核心城市改善性需求機(jī)遇，提升產(chǎn)品力強(qiáng)化營銷

2024年，百強(qiáng)企業(yè)強(qiáng)化深耕核心城市，繼續(xù)向一二線核心城市高度集聚。核心城市高端改善性住房需求持續(xù)釋放，百強(qiáng)企業(yè)順勢而為加大高端改善類產(chǎn)品推出比例，同時(shí)加大對“好房子”建設(shè)的投入，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)。此外，百強(qiáng)企業(yè)為了狠抓去化促銷售回款，聚焦線上線下營銷一體化，布局?jǐn)?shù)字化營銷打通全渠道數(shù)據(jù)，升級營銷體系強(qiáng)化獲客和轉(zhuǎn)化效率。

（3）拿地維持審慎策略，高度集聚核心城市

近幾年全國土地市場表現(xiàn)較為平淡，土地成交規(guī)模繼續(xù)回落。分所有制類型來看，央國企仍是拿地絕對主力。百強(qiáng)企業(yè)仍保持精準(zhǔn)投資、聚焦重點(diǎn)城市的戰(zhàn)略，一線城市拿地占比提升明顯。

運(yùn)營表現(xiàn)：營業(yè)收入下降，行業(yè)盈利持續(xù)承壓

2024年，房地產(chǎn)市場仍在底部運(yùn)行，受前期銷售額下滑和年內(nèi)竣工結(jié)轉(zhuǎn)放緩影響，百強(qiáng)企業(yè)營收同比下降，盈利水平持續(xù)下滑，行業(yè)利潤更加微薄，部分百強(qiáng)企業(yè)營收和利潤中非開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)進(jìn)一步提升。

（1）竣工結(jié)轉(zhuǎn)下滑，營收下降，行業(yè)利潤承壓

2024年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入同比下降，凈利潤下降顯著?？⒐ず徒Y(jié)轉(zhuǎn)高峰期已過，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值為338.2億元，同比下降9.4%；受結(jié)轉(zhuǎn)成本、資產(chǎn)貶值等因素影響，凈利潤均值同比下降76.8%至4.2億元，降幅較上年顯著擴(kuò)大。百強(qiáng)企業(yè)凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為1.1%、0.3%。

（2）盤活存量、做優(yōu)增量，審慎穿越低谷

2024年市場超預(yù)期調(diào)整，“9·26”新政使得房企對當(dāng)前市場重新思考，中長期住房仍是需求磅礴的大市場，房企仍有望獲得增量市場和存量市場全方位發(fā)展。未來發(fā)展之路仍較為清晰，但穿越低谷仍是一大課題。因此，2025年采取既謹(jǐn)慎又樂觀的策略是百強(qiáng)企業(yè)銜接好探底期和回升期的重要路徑。百強(qiáng)代表企業(yè)深刻洞察了當(dāng)前市場形勢的復(fù)雜性，著重就“促發(fā)展和保安全、盤活存量和做優(yōu)增量、增現(xiàn)金和穩(wěn)利潤”幾組矛盾關(guān)系進(jìn)行了研判。

經(jīng)營安全：償債能力趨弱，借力各項(xiàng)支持性政策保障流動(dòng)性

2024年，百強(qiáng)企業(yè)負(fù)債率有所上升，去化困難加劇現(xiàn)金流壓力，企業(yè)流動(dòng)性普遍下滑。百強(qiáng)企業(yè)應(yīng)抓緊近期融資窗口期，積極利用退地?fù)Q地政策，爭取資金流入。

（1）負(fù)債率小幅上升，去化困難加劇現(xiàn)金流壓力

2024年，百強(qiáng)企業(yè)凈負(fù)債率有所上升；流動(dòng)性趨弱，銷售下滑對房企流動(dòng)性產(chǎn)生負(fù)面影響，百強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金短債比均值為1.58，較上年下降0.08。

（2）房企償債壓力仍待緩解，積極利用各項(xiàng)政策?，F(xiàn)金

整體到期債券規(guī)模較高峰期已經(jīng)有所下降，行業(yè)償債壓力有所緩解。但考慮到房企銷售融資兩端均處于下行通道，現(xiàn)金流壓力較大，仍將面臨一定的償債壓力。

為應(yīng)對明年的償債壓力，房企還應(yīng)提前籌劃現(xiàn)金流，建立“以現(xiàn)金流為導(dǎo)向”的全面經(jīng)營體系。通過銷售端精準(zhǔn)爆破、融資端創(chuàng)新突破、資產(chǎn)端靈活處置的多維協(xié)同，方能在行業(yè)重構(gòu)期筑牢資金安全防線。

社會責(zé)任：積極履行納稅義務(wù)，持續(xù)踐行綠色發(fā)展理念

2024年，百強(qiáng)企業(yè)積極承擔(dān)企業(yè)社會責(zé)任，一方面積極履行納稅義務(wù)，參與保障性住房建設(shè)；另一方面，不斷踐行綠色可持續(xù)發(fā)展理念，支持鄉(xiāng)村振興，積極回報(bào)社會。

（1）積極履行納稅義務(wù)，參與保障性住房建設(shè)

2024年，百強(qiáng)企業(yè)積極依法納稅。百強(qiáng)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)，以實(shí)際行動(dòng)踐行國家住房改革政策，為城市居民提供更宜居的生活環(huán)境。百強(qiáng)企業(yè)繼續(xù)深耕保障性租賃住房建設(shè)，落實(shí)租購并舉發(fā)展戰(zhàn)略，推動(dòng)住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

（2）持續(xù)踐行綠色發(fā)展，多維度回饋社會

2024年，百強(qiáng)企業(yè)在綠色建筑領(lǐng)域投入顯著增加，通過技術(shù)創(chuàng)新和資源優(yōu)化，推動(dòng)建筑行業(yè)向低碳化轉(zhuǎn)型；積極投身環(huán)保公益，踐行綠色健康理念；全力推進(jìn)鄉(xiāng)村振興，積極履行社會責(zé)任。

結(jié)語：

百強(qiáng)企業(yè)保持定力，全面聚焦住宅開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、代建服務(wù)、長租公寓等高現(xiàn)金流業(yè)務(wù)，進(jìn)一步提升產(chǎn)品和服務(wù)競爭力，推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)步向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞