中指研究院

2024年，宏觀經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)運(yùn)行，但受國內(nèi)有效需求不足影響，商業(yè)地產(chǎn)市場供需兩端仍偏弱。商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)及時調(diào)整經(jīng)營策略，擴(kuò)張步伐放緩，注重存量運(yùn)營，經(jīng)營業(yè)績整體保持平穩(wěn)。2025年，中指研究院結(jié)合在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年的研究積累與數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，啟動“2025中國商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”研究，推動企業(yè)在客觀認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)變化趨勢的基礎(chǔ)上，不斷提高企業(yè)運(yùn)營管理水平，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

從規(guī)模表現(xiàn)看，市場整體供過于求疊加項目經(jīng)營承壓，行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張速度放緩，僅部分頭部企業(yè)仍保持一定擴(kuò)張節(jié)奏，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運(yùn)營面積保持增長，但增幅連續(xù)三年收窄，經(jīng)營性物業(yè)租金及運(yùn)營服務(wù)收入增速同樣回落。布局方面，企業(yè)戰(zhàn)略錨定核心一二線城市，適度下沉消費(fèi)潛力較大的三線城市。

從成長性看，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)延續(xù)“輕重并舉”策略，但受商辦物業(yè)持續(xù)供大于求影響，企業(yè)新拿地開發(fā)和收并購行為相對謹(jǐn)慎，部分頭部企業(yè)保持一定輕資產(chǎn)外拓節(jié)奏。

從經(jīng)營質(zhì)量看，短期商鋪及寫字樓租賃需求仍顯不足，平均出租率小幅下滑。零售商業(yè)方面，百強(qiáng)企業(yè)以消費(fèi)需求洞察驅(qū)動精準(zhǔn)運(yùn)營，增強(qiáng)用戶黏性；持續(xù)發(fā)力數(shù)字化轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)降本增效。辦公物業(yè)方面，短期租金承壓延續(xù)，企業(yè)借力服務(wù)體系升級與產(chǎn)業(yè)生態(tài)重塑穩(wěn)續(xù)拓新。

從融資能力看，CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）/ CMBN（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)）發(fā)行量有所下滑，經(jīng)營性物業(yè)貸款政策放寬，補(bǔ)充企業(yè)融資渠道，公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）發(fā)行常態(tài)化，8只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲批上市。

從發(fā)展趨勢來看，當(dāng)前宏觀環(huán)境和居民消費(fèi)特征發(fā)生轉(zhuǎn)變，對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。面向未來，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點關(guān)注擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)、存量盤活等方面政策，優(yōu)化經(jīng)營模式：零售商業(yè)市場，2025年政府工作報告將擴(kuò)大內(nèi)需任務(wù)置于首位，以舊換新等政策促進(jìn)消費(fèi)提質(zhì)擴(kuò)容，企業(yè)可把握政策機(jī)遇，優(yōu)化品牌組合，提升商場的競爭力和吸引力；寫字樓市場，AI（人工智能）產(chǎn)業(yè)推升核心城市辦公需求，但短期崗位替代或致局部租賃需求回調(diào)；同時，近期多次重要會議提到“盤活存量用地和商辦用房”，企業(yè)應(yīng)關(guān)注相關(guān)政策，注重非居改保、低效樓宇更新、商圈改造提升等方向發(fā)力，在存量市場中尋找機(jī)遇。

2025年，擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)政策有望繼續(xù)發(fā)力，預(yù)計消費(fèi)市場仍將保持一定韌性。但短期內(nèi)，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍面臨挑戰(zhàn)、居民就業(yè)和收入預(yù)期恢復(fù)較慢的背景下，商鋪及寫字樓市場仍存在下行壓力。面對挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化運(yùn)營能力，拓展融資渠道，實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營。