每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3月24日晚間，金地集團（SH600383，股價4.56元，市值205.87億元）發(fā)布2024年度業(yè)績報告：去年公司實現(xiàn)營業(yè)收入753.44億元，同比下降23.22%；歸母凈利潤為虧損61.15億元，同比下降超過788%，為金地集團自2001年上市以來首次出現(xiàn)虧損。

金地集團在年報中表示，凈利潤下滑的主要原因是近年銷售規(guī)模下降，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和結(jié)算毛利率下降。另外，公司根據(jù)市場情況動態(tài)調(diào)整經(jīng)營及銷售策略，加大去化力度，基于謹慎性原則對部分資產(chǎn)計提減值。

事實上，去年金地集團在毛利率較低的中西部地區(qū)實現(xiàn)收入同比增加11.84%，而在毛利率高且創(chuàng)造主要收入來源的華東地區(qū)和北方地區(qū)，收入?yún)s同比分別減少49.95%和21.3%。

金地集團方面向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹稱，步入償債高峰期以來，金地集團將確?，F(xiàn)金流安全作為公司發(fā)展的首要任務(wù)，2024年足額償付共約200億元公開市場到期債務(wù)，有息負債余額由2023年末的919億元降至2024年末的735億元，資產(chǎn)負債率由68.7%降至64.8%。

值得注意的是，今年1月以來，金地集團重返土地市場，開始陸續(xù)在杭州、上海兩地補倉住宅地塊。據(jù)年報披露，2025年金地集團計劃新開工面積127萬平方米，同比將增加25.7%。

去年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)受挫

作為金地集團主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)，去年營收下降明顯。

公司年報顯示，2024年金地集團的房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)出租及其他分別實現(xiàn)收入600.26億元、42.8億元，同比分別減少29.77%、8.23%；物業(yè)管理實現(xiàn)收入78.08億元，同比微增0.78%。

從地區(qū)收入占比來看，2024年金地集團在華南、北方、華東、東南地區(qū)分別實現(xiàn)收入136.56億元、188.87億元、201.82億元和99.52億元，同比分別減少8.3%、21.3%、49.95%和2.69%；在中西部實現(xiàn)收入94.37億元，同比增加11.84%。

商業(yè)物業(yè)方面，去年金地集團的寫字樓物業(yè)在北京、深圳、上海、杭州、廣州、南京、武漢、昆明和蘇州等地新租、續(xù)租面積合計超過20萬平方米，出租率為77%；產(chǎn)業(yè)園項目累計出租率81%，金地威新累計簽約12個招商代理及研策咨詢類項目，提高輕資產(chǎn)拓展能力；長租公寓方面，成熟期項目出租率約93%。

金地智慧服務(wù)通過對政府公建、設(shè)施服務(wù)、合作醫(yī)院、合作院校等業(yè)務(wù)的突破，在報告期末實現(xiàn)在管面積約2.52億平方米。

與此同時，代建作為金地集團的多元化業(yè)務(wù)之一，在2024年末布局全國超60座城市，累計簽約管理面積約3831萬平方米，新開拓了南京、武漢、蘇州等地市場，并在深圳、西安、杭州、天津等城市區(qū)域持續(xù)深耕，主要包括保障房、人才公寓、產(chǎn)業(yè)園、企業(yè)總部、存量更新、市政工程等業(yè)態(tài)項目。

各項業(yè)務(wù)穩(wěn)步開展，銷售規(guī)模位于行業(yè)第一梯隊，但與往年業(yè)績相比，金地集團仍處在低谷期。房地產(chǎn)銷售金額從2021年的2867億元，下滑至2024年的685.1億元，相比上一年的1535.5億元減少約55%；簽約面積471.4萬平方米，同比下降46.25%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率14.11%，同比下降2.05個百分點。

在現(xiàn)有項目去庫存的同時，金地集團去年實現(xiàn)房屋交付9.92萬戶。截至2024年末，金地集團總土地儲備約2916萬平方米，權(quán)益土地儲備約1245萬平方米。而公司上一年的總土地儲備約4100萬平方米，權(quán)益土地儲備約1800萬平方米。

華南區(qū)域作為金地集團的大本營，面對房地產(chǎn)市場的激烈競爭，公司采取新的獲客模式，構(gòu)建涵蓋全民營銷、社群運營、線上營銷等獲客體系。東南區(qū)域則是通過戶型拼接及改造，以“一戶多型”豐富產(chǎn)品線推動嘉興錦粼鳴廬、舟山海絲未來社區(qū)等存量項目現(xiàn)房銷售。

去年付200億到期債務(wù)

從持續(xù)經(jīng)營的角度，“降負債”是金地集團2024年的重頭工作。

去年，金地集團足額償付共約200億元公開市場到期債務(wù)，未出現(xiàn)債務(wù)違約。截至2024年末，金地集團的有息負債余額從2023年末的919億元降至735億元，下降18.9個百分點；債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.05%，較上一年度下降31個BP；貨幣資金由上一年的297.4億元減少至227.3億元，為近8年來最低。

目前，金地集團的有息負債中96.3%為銀行借款，資產(chǎn)負債率為64.8%，扣除合同負債后的資產(chǎn)負債率為59.7%，較上年降低1.6個百分點，凈負債率為49.1%。

在收入和利潤下降的同時，金地集團壓降了營業(yè)成本和三費支出。2024年，公司銷售推廣服務(wù)費以致整體銷售費用同比下降26.87%至21.74億元；發(fā)生管理費用同比下降36.33%至29.32億元。

中金公司研報認為，金地集團因存貨資產(chǎn)計提減值、表外項目形成投資虧損等原因，歸母凈利潤最終同比轉(zhuǎn)虧至61億元，符合預(yù)期。公司在報告期內(nèi)盤活資產(chǎn)、籌措資金，實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入136億元，順利完成公開債兌付壓力過峰，且時隔16個月后重啟拿地投資，公司經(jīng)營表現(xiàn)有望穩(wěn)步修復(fù)，實現(xiàn)從財務(wù)到經(jīng)營的“困境反轉(zhuǎn)”投資邏輯切換。

“金地集團順利度過信用債兌付高峰期，剩余存量債務(wù)問題亦有改善。信用債務(wù)集中兌付高峰為2023年四季度至2024年底，當前財務(wù)壓力緩釋已較充分。”中金公司研報指出。

金地集團方面認為，從中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，大量的改善需求和城鎮(zhèn)化需求支撐行業(yè)發(fā)展。公司將繼續(xù)堅持提升產(chǎn)品競爭力和盈利能力，在立足住宅主業(yè)的前提下，緊跟客戶需求，大力挖掘存量資產(chǎn)運營價值，同時積極應(yīng)對地產(chǎn)行業(yè)的變化，探索行業(yè)新發(fā)展模式，更好地順應(yīng)行業(yè)周期變化進行多元化發(fā)展。

“近年來，公司將確保現(xiàn)金流安全作為首要任務(wù)，自2022年開始縮減土地投資，新開工和竣工面積亦逐年下降。”金地集團介紹稱，根據(jù)公司經(jīng)營調(diào)度安排，2025年計劃新開工面積127萬平方米，竣工面積468萬平方米。未來，公司將繼續(xù)堅持安全審慎原則，根據(jù)市場情況和自身資源情況，擇機進行投資拓展工作。同時，合理安排新開工和竣工計劃，嚴控交付進度和品質(zhì)。

今年1月以來，金地集團在杭州臨平老城區(qū)和上海松江新城各獲取一宗宅地，合計全口徑金額10億元，權(quán)益比例26%。中金公司研報認為，金地集團年內(nèi)或?qū)⒀永m(xù)體量小、流速快、以合作為主且布局核心城市的投資策略，或逐步帶動銷售表現(xiàn)改善，形成經(jīng)營端良性循環(huán)。

中指研究院研究主管陶淑茹分析指出，金地集團通過經(jīng)營性物業(yè)抵押和股權(quán)質(zhì)押等多種融資方式，將銀行端負債規(guī)模和融資成本保持在合理區(qū)間。整體來看，金地集團財務(wù)壓力緩釋，2025年恢復(fù)拿地，可持續(xù)發(fā)展能力增強。

封面圖片來源：視覺中國